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optic26 wrote:
商周:台灣房市會像美國一樣崩盤嗎?

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=5762&pnumber=1

商周的這篇文章我有幾點觀點不同：

1. 文章對優質房貸的定義過於齊頭。

打個比方，以一場流行感冒來說，身強體壯和瘦弱的人對病毒的反應完全不同，身體強壯的人可能只是打個噴嚏、吃點感冒藥就好，但身體瘦弱的人可能就此掰掰，明明是相同的病毒，卻有兩種不同的反應。

台灣的市場體質很明顯無法與美國這種成熟的市場相比，直接拿美國的標準看台灣，然後就認定台灣的房貸屬於優質，實在是把事情看得太過簡單及齊頭。真正嚴謹的標準因該依據所屬地區的經濟條件個別去設計專屬的評估模型，而這點在文章中完全看不到。

2. 美國的破產保護完善，而台灣還在建構中。

對美國的貸款者來說，把爛攤子丟給銀行可以是一個可行的選項，但對台灣的貸款者來說，這個門檻非常高，基本上法條是針對公司法人設計，而非針對個體，能夠透過法院跑完破產來擺脫負債的機會非常渺茫。

這裡有一個單親媽媽的案例，文末有律師的見解，看完後你再想想，當你繳不出房貸要聲請破產時，成功的機會有多少。

3. 文章舉了一些樂觀的例子

像是「說不定明年起GDP大幅成長，所得增加，利率又緩升，解決了負擔能力問題」

在可預估的範圍內，同時滿足這三種條件的機會有多高?文章有評估嗎?

像是「房價是否跌超過2成(因為房貸上限是8成)，也是變數，近年銀行也已經從縮減寬限期來降低風險，貸放1-3年後即可開始還本，降低餘額成數」

姑且不論超貸及紅單的問題，也不討論40年房貸背後的成因；單就銀行風險來說，羊毛出在羊身上，銀行風險降低意味著貸款人還款的壓力變大，當外部的利率有變動時，以台灣受薪階級的薪資，違約的情況就會更容易發生，這和文章認為台灣比較不容易發生美國次貸問題的推論正好相反。

或者「我認為政府只要控制住地價就可以控制不斷攀升的房價問題，因為政府以往不斷標地不斷推高地價，才造成建商不得不包裝與推高房價。」

台灣政府缺錢賣地的確是炒作的元凶之一，但不是每個地方政府都在賣地，文章也刻意漠視台灣地價稅根本與現實脫鉤，導致人民不願意以公告地價進行都更，導致房舍普遍老舊，而且新屋空屋率高及人口開始負成長等問題。